Tweede uit de reeks ‘Stedelijke ontwikkeling in vier windrichtingen’: Kopenhagen, Stockholm en Helsinki
Nordhavn, Kopenhagen
Adem diep in, kijk om je heen, geniet van het uitzicht en bestel misschien een kop koffie. Als je zó enthousiast bent dat je wilt schreeuwen, rennen of helemaal wild wordt… geweldig, alleen niet hier. Het park voor de deur is daar de perfecte plek voor!
Met deze woorden word ik, net als de groep Japanse toeristen voor me, welkom geheten in Oodi, de centrale bibliotheek van Helsinki. Op de eerste verdieping zit rechts een groep vrouwen achter naaimachines. Links wijzen bordjes aan het plafond naar muziekstudio’s, vergaderzalen en 3D-printers, allemaal vrij toegankelijk voor het publiek.
Pas op de bovenste verdieping verschijnen de boeken. Niet kaft aan kaft in lange rijen geperst, maar met hun voorkant naar potentiële lezers toe uitgestald. Tussen de boekenkasten zitten, of liggen, mensen in comfortabele stoelen en zitzakken te lezen. Verderop is een café. Ik bestel een cappuccino en drink die op het dakterras, met uitzicht op het Finse parlement.
Niemand vraagt wat ik hier kom doen. Ik hoef niets te kopen en nergens lid van te zijn. Ik hoef me ook niet te verantwoorden bij een balie of mijn goede bedoelingen te bewijzen bij toegangspoortjes. Ik mag hier lezen of werken, maar net zo goed koffiedrinken, muziek maken, iets naaien of een middag rondhangen.
Op het eerste gezicht is Oodi gewoon een mooi gebouw.
Oodi, Helsinki
Twee wijken, één model
Kopenhagen, twee weken eerder. Tussen het metrostation en het winkelcentrum staan twee gele bussen. Op straat lopen hier en daar wat mensen. Het is hartje zomer en ik bevind me in Ørestad, een wijk die begin jaren negentig werd ontwikkeld van weiland naar woon-werkgebied.
Ik wandel door een wijk die uitstekend is ontsloten en waar alle voorzieningen aanwezig zijn, maar die toch niet echt tot leven lijkt te komen. Dat kan te maken met de timing: veel Denen zijn op vakantie. Of met iets anders. Ik loop verder langs brede autowegen, hier en daar wat leegstaande kantoorpanden en een gigantisch voetbalveld waar een handjevol kinderen bij een van de goals staat. Ik herken de Deense architectuur, maar voel me desondanks verdwaald en weinig geïnspireerd.
Ørestad, Kopenhagen
Ørestad werd ontworpen voor 80.000 arbeidsplaatsen, 20.000 studenten en 20.000 inwoners. Alleen de studenten hielden zich aan deze afspraak. De arbeidsplaatsen bleven steken op 27.000 terwijl er inmiddels ruim 30.000 mensen wonen.
Voor de ontwikkeling van Ørestad sloegen gemeente Kopenhagen en de Deense staat de handen ineen. Ze richtten een ontwikkelbedrijf op, maakten een masterplan en leenden geld voor de aanleg van een metrolijn. De grond diende als onderpand: met de opbrengsten uit de verkoop van ontwikkelrechten kon de schuld worden afgelost.
Eén stedenbouwkundige generatie later ontwikkelt By & Havn, in 2007 ontstaan uit een fusie van het Ørestad-grondbedrijf en het Kopenhaagse havenbedrijf, volgens hetzelfde principe de populaire wijk Nordhavn.
Nordhavn heette eind negentiende eeuw nog Frihavnen: een afgesloten havengebied waar Amerikaanse auto’s, exotisch fruit en koffiebonen belastingvrij binnenkwamen en verder werden verscheept naar de Baltische regio. Vanaf de jaren zestig verloor de haven langzaam zijn functie. De schepen verdwenen en de havenarbeiders werden echo’s uit het verleden. In 2008 werd een internationale prijsvraag uitgeschreven om het voormalige industriegebied te transformeren tot een levendige stadswijk aan het water.
En levendig is het. In de koffietentjes tegenover het metrostation zitten mensen achter hun laptop, bak- en racefietsen zoeven voorbij en via zigzaggende steegjes loop je binnen twee minuten naar het water. Onderweg kom je designzaakjes, fietsenwinkels en zelfs een Michelin-sterrenrestaurant tegen. De houten vlonders aan het water liggen vol zonnebadende Denen en dagjesmensen.
Nordhavn, Kopenhagen
Ik heb een afspraak met Majbritt, communicatieadviseur bij By & Havn, het ontwikkelbedrijf van gemeente Kopenhagen (95 procent) en de Deense staat (5 procent). Samen lopen we door deze wijk waar je, als je een béétje gevoelig bent voor sfeer en esthetiek, best voor naar Denemarken zou willen emigreren. Al helpt het wel als je wat financiële middelen meebrengt: de appartementen beginnen rond de €900.000. De vlonders aan het water zijn voor iedereen toegankelijk, de woningen erachter bepaald niet. De vrijheid om ergens te verblijven is iets anders dan de vrijheid om er te wonen. By & Havn erkent dit probleem ook: voor het volgende plot is een aandeel van 40% sociaal voorzien.
Ik leg Majbritt een fenomeen voor dat ik ken uit de Nederlandse praktijk: na de tender wil de kwaliteit van het winnende ontwerp nog wel eens eroderen. Wat uiteindelijk wordt gebouwd, is dan een versoberde versie van wat ooit werd beloofd. Herkent ze dat?
Veel minder, zegt Majbritt. Nordhavn is voor architecten een prestigeproject. Een gebouw hier geldt als een internationaal visitekaartje, en daarmee is er ook na de tender een belang om de kwaliteit van het ontwerp overeind te houden.
Maar dat verklaart nog niet waarom Nordhavn als geheel zo goed lijkt te werken. Water, dure woningen en industrieel erfgoed zijn geen exclusief Deens concept.
Een deel van het antwoord zit in het ontwikkelmodel. By & Havn bezit vrijwel het hele havengebied en ontwikkelt het plot voor plot. Het bedrijf legt de infrastructuur aan, maakt de grond bouwrijp en verkoopt vervolgens de ontwikkelrechten via publieke tenders. Daarbij hangt de waarde van ieder volgend plot mede af van de kwaliteit die daarvoor is gerealiseerd. Hoe succesvoller het eerste stukje Nordhavn wordt, hoe gewilder het volgende, en hoe meer de grond daar kan opbrengen. Met andere woorden: het ontwikkelbedrijf heeft een direct financieel belang bij stedelijke kwaliteit. En het bedrijf kijkt daarbij niet naar vandaag of morgen, maar denkt decennia vooruit: in 2060 verwacht By & Havn de wijk af te hebben.
Dat betekent niet dat Nordhavn simpelweg de geoptimaliseerde versie van Ørestad is. Beide wijken volgen dezelfde financiële logica. Het verschil moet dus ergens anders zitten. By & Havn zegt lessen te hebben getrokken uit Ørestad. In Ørestad kreeg de auto veel ruimte en de voorzieningen concentreerden zich rond het winkelcentrum, dat daarmee een bestemming op zich werd. In Nordhavn moest het dagelijks leven zich juist op straat afspelen. De straten zijn smaller en autoluw, de bouwblokken compacter en het water nooit ver weg.
De echte gamechanger is volgens Majbritt het plintenplan. By & Havn liet de begane grond niet volledig over aan wat de markt toevallig zou opleveren, maar maakte een plan voor de functies die er moesten landen. Hoeveel ruimte mag wonen innemen? Waar is plek voor winkels, horeca of andere voorzieningen? En welke functies zijn nodig om ervoor te zorgen dat een straat niet alleen een doorgangsroute is, maar ook een plek om te verblijven?
Het resultaat zie je aan het einde van de werkdag. Bewoners stappen niet uit de metro om rechtstreeks achter hun voordeur te verdwijnen. Ze halen onderweg brood bij de bakker, zetten hun fiets bij de fietsenmaker of strijken nog even neer voor een kop koffie. De levendigheid die in Ørestad grotendeels in het winkelcentrum werd ondergebracht, is in Nordhavn over de straat uitgesmeerd.
Wat is een plek waard?
Ook de Zweedse stedenbouwkundige Alexander Ståhle kijkt liever naar wat mensen daadwerkelijk doen dan naar wat een ontwerp op papier belooft. We hebben afgesproken bij Mariatorget, midden in de reuring van Södermalm. Alexander noemt het zijn favoriete plek in Stockholm.
Als ik hem vraag waarom, kijkt hij om zich heen. Hij wijst naar spelende kinderen, ouderen op bankjes, picknickende stelletjes en daklozen die rond de fontein in het gras liggen. Mariatorget is er voor iedereen.
Alexander noemt dat gebruikswaarden: de waarde die een plek krijgt door de manier waarop mensen haar gebruiken. Het begrip leende hij van Marx, en het werd de basis voor de sociotoop die hij voor de gemeente Stockholm ontwikkelde.
Het idee ontstond begin jaren negentig. Bij het ontwerpen van de Stockholmse parken werd nauwkeurig gekeken naar de natuur. Ecologen brachten in beeld welke planten ergens groeiden, welke soorten goed samengingen en welke dieren ze aantrokken. De biotoop van een plek was daarmee behoorlijk goed bekend.
Maar hoe zat het met de mens?
Een zomer lang trok Alexander daarom samen met een collega langs de parken van Stockholm. Waar werd gespeeld? Waar gepicknickt? Waar zochten mensen rust? Welke plekken werden gebruikt om elkaar te ontmoeten? Uiteindelijk onderscheidden ze ongeveer twintig verschillende use values. Die brachten ze samen op een kaart: de sociotoop. Het equivalent van de biotoop, waarmee de mens op gelijke hoogte werd gebracht met de flora en fauna.
Skinnarviksberget, Stockholm
Inmiddels heeft Alexander ook een app ontwikkeld waarmee bewoners kunnen aangeven welke plekken ze waarderen en wat ze er missen. Die informatie kan vervolgens worden gebruikt bij het ontwerpen van de openbare ruimte.
Ik ben onder de indruk. Dus ik vind het lastig om een kritische vraag te stellen. Maar ik doe het toch, en leg hem een uitspraak voor die Henry Ford zo’n honderd jaar geleden zou hebben gedaan: “If I had asked people what they wanted …”
“They would have said a faster horse,” vult Alexander aan.
Precies.
Waar ligt de grens tussen luisteren naar wat mensen zeggen te willen en zelf bedenken wat een plek zou kunnen zijn?
Voor Alexander is dat geen tegenstelling. Participatie ontslaat de ontwerper niet van zijn verantwoordelijkheid. Als bewoners zeggen dat ze een schommel willen, is het niet zijn taak om simpelweg een schommel te tekenen. Hij moet proberen te begrijpen welke behoefte daarachter zit. Misschien zoeken mensen avontuur. Misschien ontmoeting. Misschien juist rust.
Vertrouwen als vertrekpunt
Terug naar Helsinki. Naar de bibliotheek zonder toegangspoortjes. Een paar dagen na mijn eerste bezoek loop ik opnieuw door Oodi. Nu met Harri, die als gespecialiseerd bibliothecaris verantwoordelijk is voor internationale bezoeken, zoals het mijne. Harri herinnert zich de festivals die hij en zijn collega’s bezochten om inwoners te vragen wat ze misten in de bestaande bibliotheken. In wijkcentra zetten ze ‘dromenbomen’ neer, waarin inwoners hun wensen op briefjes konden achterlaten.
Met al die wensen op zak werd een internationale ontwerpwedstrijd georganiseerd. Het resultaat is meer dan een aansprekend gebouw met boeken. Het is een publieke huiskamer, waar de boekenkasten de ruimte delen met naaimachines, gitaren en schaakborden. De bewoners wilden namelijk muziek kunnen maken in hun bibliotheek, en schaken. Ze wilden er in stilte kunnen studeren, en er internationale gasten ontvangen. Waarom zou je dan op een van de duurste stukken grond van Helsinki vooral boeken opslaan?
En toch leent geen bibliotheek in Finland meer boeken uit dan Oodi. Misschien juist daardoor.
Tijdens de rondleiding moet ik denken aan Ståhles sociotoop en aan Marx, die zich in Oodi vermoedelijk uitstekend had vermaakt. Ik leg een variant van de Henry Ford-vraag voor aan Harri: zijn er functies in Oodi die men niet van tevoren had bedacht? Jazeker. Destijds was er een grote behoefte om oude cassette- en videobanden te digitaliseren. En dus kwam er een speciale digitaliseringskamer in Oodi. Maar toen deze vraag een aantal jaar later afnam, moest de kamer plaatsmaken voor een podcaststudio, waar juist een groeiende behoefte aan ontstond.
Ik vraag Harri of al die verschillende vormen van gebruik ook weleens botsen. Natuurlijk, zegt hij. Maar de moeilijkste momenten hadden weinig te maken met de alledaagse overlast waarover ik online had gelezen. Een veel fundamentelere uitdaging ontstond toen extreemrechtse demonstranten de centrale hal gebruikten voor politieke manifestaties, waarop antifascistische tegendemonstraties volgden. Oodi kwam daarmee voor een dilemma te staan: hoe vrij is de publieke ruimte als dat ten koste gaat van de veiligheid van een ander? Uiteindelijk werden de demonstranten van beide kanten gevraagd uit te wijken naar het plein tussen Oodi en het parlement.
De opkomst van extreemrechts hield de gemoederen flink bezig. Maar in plaats van de denkbeelden te verwerpen, werden de bibliotheekmedewerkers aangemoedigd zich erin te verdiepen en eventuele eigen blinde vlekken te verkennen. Misschien is deze institutionele zelfreflectie een van de ingrediënten voor het onderlinge vertrouwen tussen burger en overheid, dat ik tijdens mijn reis zo sterk ervaar.
Harri relativeert: het weghalen van de toegangspoortjes was ook gewoon een financiële overweging. De kosten voor beveiliging en onderhoud waren hoger dan de waarde van de spullen die verdwenen.
Dan wijst hij naar een van de schaakborden. Maar waarom zou je dit meenemen? Je kunt hier morgen weer komen om het te gebruiken. Het schaakbord is al van jou.
Wie blijft er na oplevering?
Alexander loopt niet voor altijd door Mariatorget, de architecten van Nordhavn vertrekken wanneer hun gebouw er staat en ook Harri zal ooit zijn laatste rondleiding in Oodi geven. De stad blijft.
Maquette Royal Seaport, Stockholm
Örjan Lönngren is met pensioen. Maar dat weerhoudt hem er niet van ruim de tijd te nemen mij bij te praten over Norra Djurgårdsstaden, internationaal bekend als Royal Seaport, waar hij jarenlang leidinggaf aan het team energie en klimaat van de gemeente Stockholm.
We staan naast de maquette van de grootste stedelijke ontwikkeling van Zweden: twaalfduizend woningen en vijfendertigduizend arbeidsplaatsen op een voormalig haven- en gasfabrieksterrein. De ontwikkeling trekt internationale belangstelling vanwege de klimaatambities. Zo wil de wijk in 2030 vrij zijn van fossiele brandstoffen. Minstens zo interessant is de vraag wat er van zo’n ambitie overblijft nadat ze eenmaal is uitgesproken.
Örjan legt uit hoe Stockholm deze ambities naar de werkelijkheid begeleidt. In het masterplan werden, naast stedenbouwkundige uitgangspunten, ook klimaatambities vastgelegd. Daarna werden kavels via tenders aangeboden. Wie kans wilde maken op de opdracht, moest eerst met een beschrijving en kostenraming aantonen dat hij aan de eisen van de gemeente kon voldoen. De winnaar kreeg vervolgens een markanvisning: het exclusieve recht om een aantal jaar samen met de gemeente aan een kavel te werken. De duurzaamheidseisen werden bindend onderdeel van die overeenkomst. Pas als het uitgewerkte plan voldeed aan wat was afgesproken, volgde de definitieve overeenkomst en kon de bouw beginnen.
Maar ook daarna verdwijnt de gemeente niet. Tijdens de bouw vullen aannemers een digitaal dashboard in met gegevens over het energieverbruik. En na oplevering vraagt de gemeente jaarlijks het daadwerkelijke verbruik op, zowel bij de energieleverancier als de huishoudens.
Dat er wordt gemeten, betekent niet dat alle duurzaamheidsdoelstellingen worden gehaald. Aanvankelijk verbruikten de nieuwbouwwoningen zo’n twintig procent meer energie dan berekend. Maar juist doordat er wordt gemeten, is zichtbaar waar de werkelijkheid afweek van de belofte, en kon worden bijgestuurd.
Ik vraag Örjan of de gemeente ook weleens nee zegt. Zeker, zegt hij. Naast een grote bakstenen gashouder, die vanaf 2027 onderdak moet bieden aan de Zweedse nationale opera, komt een woontoren. Er zijn verschillende vormen en architectonische benaderingen verkend voordat het ontwerp aan alle eisen van de gemeente voldeed. De gemeente wachtte liever dan dat ze genoegen nam met minder.
Wat heeft Örjan geleerd van al die jaren gebiedsontwikkeling? Ik verwacht een technisch antwoord. Iets over normen, energieprestaties of meetinstrumenten. Maar hij begint over mensen.
Toen hij aan Royal Seaport begon, had elke fase van de ontwikkeling een eigen team. Dat bleek gaandeweg weerbarstig. Wie later instapte, wist soms niet meer waarom eerder bepaalde keuzes waren gemaakt. Daarom koos de gemeente uiteindelijk voor één projectorganisatie, die de hele ontwikkeling betrokken bleef. Bij de bouwers speelt volgens hem hetzelfde probleem: ook daar wisselen de teams per fase. De gemeente probeert dat in gesprek met de ontwikkelaars te veranderen.
Gebiedsontwikkelingen hebben een lange adem en overstijgen politieke termijnen, marktcycli en de carrières van de mensen die eraan beginnen. Ondertussen verandert de wereld. Wat vandaag als goed wonen geldt, kan over twintig jaar achterhaald zijn. De kunst, zegt Örjan, is daarom niet alleen om ambities vast te leggen, maar ook om mensen lang genoeg betrokken te houden om te begrijpen waarom ze ooit zijn vastgelegd, en wanneer het tijd is ze aan te passen.
Hij heeft mijn essay over China gelezen en waarschuwt dat het land de komende decennia mogelijk miljoenen woningen overhoudt waar niemand meer wil wonen. Ik vraag welk advies hij China zou geven.
“Vraag de mensen wat ze willen.”
Ik reageer met Brecht: “Erst kommt das Fressen, dann kommt die Moral.” In enkele decennia zijn in China honderden miljoenen mensen aan de armoede ontstegen. Was dat ook gelukt als eerst aan 1,4 miljard mensen was gevraagd hoe hun stad eruit moest zien?
De vraag blijft tussen ons in hangen.
Örjan wijst op het belang van flexibiliteit. Sinds de coronapandemie is er meer aandacht voor eenzaamheid. Daarom wordt in Royal Seaport voor een van de toekomstige kavels gesproken over een vorm van gemeenschappelijk wonen, bijvoorbeeld met woningen rond een gedeelde keuken. Twintig jaar geleden was daar misschien nauwelijks vraag naar geweest.
De paradox van geliefde plekken
Een Scandinavische traditie die ik volledig omarm, is die van de sauna. Zelfs hartje zomer is het er goed toeven. In Stockholm heb ik me ingeschreven voor een gemengde sessie in Tanto Bastu: een vlot met twee houten huisjes op Årstaviken, een baai aan de zuidkant van Södermalm. De sauna ontstond in 2015 uit een burgerinitiatief en wordt sindsdien door de leden zelf gerund.
Tanto Bastu, Stockholm
In twintig minuten wandel ik van mijn hotel naar de sauna. Het is stil en zonnig. Hier en daar laat iemand zijn hond uit. Stockholm is heerlijk op zondagochtend. Saunahost Hendrik heet me welkom. Adena, ook lid van Tanto Bastu, maakt me wegwijs in de rituelen: badkleding verplicht, opwarmen in de sauna, afkoelen in het meer en dan opnieuw beginnen.
Adena en Hendrik verbazen zich over het internationale gezelschap dat zich die ochtend op het vlot heeft verzameld. Normaal gesproken zit een sessie binnen tien minuten na het openen van de inschrijving vol. Waarschijnlijk hebben we geluk omdat het zomer is. We zijn: een Taiwanese student, een Amerikaans echtpaar, een jong Zweeds-Frans stel, Adena, host Hendrik en ik.
Hendrik vraagt wat mij naar Stockholm brengt. Als ik vertel over mijn zoektocht naar stedenbouwkundige inspiratie, ontvouwt zich een levendig gesprek. De Amerikaanse man heeft nog met Jan Gehl samengewerkt en Adena vertrekt de week erop naar Parijs, om van de stad te genieten en in de Seine te zwemmen.
De Française zucht: na dertig jaar herkent ze Parijs nauwelijks nog als haar stad. We kijken haar verbaasd aan. Parijs is de afgelopen jaren toch juist mooier en groener geworden?
Volgens sommigen wel, zegt ze. Maar voor wie er al zijn hele leven woont, is Parijs veranderd in een soort New York. Vroeger kon je er vrij ronddwalen. Nu is de stad zo druk en georganiseerd dat ze haar ziel heeft verloren.
De Amerikaanse vrouw valt haar bij. Toen zij kind was, gingen in Nashville ’s nachts de stoplichten uit. Zo rustig was het. De stad van Johnny Cash heeft volgens haar plaatsgemaakt voor een decor van kroegentochten en bachelorette parties.
Hendrik doet er nog een schepje bovenop: de stad waar hij werd geboren, is grotendeels verplaatst. Kiruna, in het hoge Noorden van Zweden, werd rond 1900 gesticht toen er ijzererts in de grond werd gevonden. Ruim een eeuw later bleek dat er ook onder de stad nog ijzererts zat. Om de mijn verder uit te kunnen breiden, moest een deel van Kiruna wijken.
Kapitalisme, zegt Hendrik.
Adena nuanceert. Zonder de mijn, zegt ze, had Kiruna überhaupt niet bestaan.
Hendrik knikt. Dat is waar. Maar ondertussen zijn bijna al zijn jeugdherinneringen verdwenen: zijn ouderlijk huis, de basisschool, de straten waar hij opgroeide. Alleen de kerk is gespaard. Die werd in haar geheel opgetild en vijf kilometer verderop weer neergezet.
Dat wat een stad aantrekkelijk maakt, kan haar uiteindelijk ook veranderen.
Hornstull, Stockholm
Een dag eerder liep ik met Alexander door Södermalm. Hij vertelde dat er aanvankelijk veel weerstand was tegen het weren van auto’s uit een aantal straten. Vooral winkeliers vreesden voor hun omzet. Het tegenovergestelde gebeurde: de straten werden aantrekkelijker, de omzetten stegen en uiteindelijk ook de vastgoedprijzen.
Met het succes kwamen de grote ketens. H&M en Zara namen langzaam de plekken van de kleinere boetiekjes in.
Toch ziet Alexander in gentrificatie niet per definitie een vijand van stedelijke ontwikkeling. Hij wijst richting een straat verderop. Een deel van de kleinere winkels verdween niet uit de stad, maar verhuisde. Rond Hornsgatan ontstond zo een nieuw cluster van tweedehands- en vintagewinkels, dat zich inmiddels profileert als Slow Fashion District.
Een winkel kan een straat verderop opnieuw beginnen. Voor bewoners is een thuis niet zo gemakkelijk te verplaatsen.
Terug op het saunavlot zitten we na een laatste duik in het meer op de vlonder. De Zweedse ochtendzon droogt ons op en het Amerikaanse echtpaar deelt druiven uit.
Adena brengt het gesprek terug naar de stad: wonen is toch een grondrecht? Hoe kan het dan dat de huizenprijzen in Stockholm zo hoog zijn geworden dat steeds minder mensen zich een woning in de stad kunnen veroorloven?
Ik herken de discussie. In Amsterdam zeggen ze weleens: wonen is een grondrecht, maar wonen in Amsterdam is dat niet.
Adena knikt. Zelf heeft ze gelukkig nog een woning in Stockholm. Haar kinderen ook.
En dan realiseer ik me dat een woning in Amsterdam inmiddels ook voor mij onbereikbaar is geworden. Maar hier zit ik dan: in een Zweedse sauna, met mensen van over de hele wereld te filosoferen over de toekomst van de stad.
De vraag is niet óf een stad verandert, en of we die verandering moeten tegenhouden. De vraag is wat, en wie, er tijdens die verandering niet verloren mag gaan.
Een paar dagen later bezoek ik ArkDes, het Zweedse centrum voor architectuur en design. Daar stuit ik per toeval op een onderzoek dat bijna letterlijk om die vraag heen is gebouwd: Power of Places.
Samen met de gemeente Malmö onderzocht ArkDes hoe Nyhamnen, een voormalig haven- en industriegebied pal naast het station, kon worden herontwikkeld zonder uit te wissen wat er al was.
De onderzoekers draaiden het gebruikelijke proces om. In plaats van direct een nieuw plan te tekenen, keken ze eerst naar wat het gebied al in huis had: gebouwen, industriële structuren, materialen, maar ook de minder tastbare waarden van de plek. Pas daarna onderzochten ze hoe het gebied, na 25 jaar afgesloten te zijn geweest, met kleine ingrepen weer onderdeel van de stad kon worden.
Lokaal afvalmateriaal en hekwerken werden meubilair en vormden samen een ‘stadstapijt’: een nieuwe ontmoetingsplek. Onder het viaduct verrees een theater van herbruikte betonnen elementen en scheepstouw. En tussen het bestaande asfalt werden bomen geplant: een stadsbos.
De onderzoekers zelf noemden dit maintenance as development: onderhoud als manier van ontwikkelen, in plaats van iets dat begint nadat het gebied is ontwikkeld.
Natuurlijk, niet ieder huis is heilig en niet iedere herinnering hoeft te worden gered. Een stad die alles bewaart wordt een museum, waar kunst wordt bekeken in plaats van gemaakt. Maar Power of Places stelt een belangrijke vraag vooraf: weten we eigenlijk wel wat we weggooien, voordat we besluiten dat het weg kan?
Vrijheid vraagt onderhoud
Niets aan deze vrijheid is toevallig. Niet de volle bibliotheek in Helsinki. Niet de levendige parken in Stockholm. Niet de gewilde woonwijken in Kopenhagen. Achter die vrijheid gaan keuzes schuil: politieke keuzes, institutionele keuzes en ontwerpkeuzes, die tientallen jaren consequent zijn doorgevoerd. De kwaliteit van publieke plekken en het dagelijks leven is niet het resultaat van cultuur of toeval. Ze wordt georganiseerd.
Kødbyen, Kopenhagen
Maar wat decennialang zorgvuldig is opgebouwd, kan ook weer worden afgebroken.
Juha Kahila, hoofd internationale zaken van Y-Säätiö en coördinator van de Noordse daklozenalliantie, vergelijkt het met een puzzel die decennia nodig heeft om te leggen. Maar haal één stukje weg, waarschuwt hij, en je kunt het systeem jaren terug in de tijd zetten.
In 1985 telde Finland ongeveer twintigduizend daklozen. In datzelfde jaar richtten een arts en een loco-burgemeester, in samenwerking met een aantal grote Finse steden, Y-Säätiö op. Het idee was simpel: koop gewone huurwoningen en verhuur die met een gewoon huurcontract aan mensen zonder dak boven hun hoofd. Niet als beloning voor wie is afgekickt of psychische hulp accepteert, maar als vertrekpunt van waaruit herstel überhaupt mogelijk wordt.
Dat idee groeide uit tot Housing First, sinds 2008 het landelijke beleid. Y-Säätiö is inmiddels de grootste sociale huisbaas van Finland en de dakloosheid is sterk teruggedrongen. In 2025 telde het land 4.579 alleenstaande daklozen. De meeste sliepen bij vrienden of familie. 758 mensen leefden buiten, in trappenhuizen of in de noodopvang.
Ik heb contact opgenomen met Juha omdat Housing First voor mij misschien wel de ultieme vorm van georganiseerde vrijheid is. Waar de vlonders in Nordhavn de vrijheid geven om te verblijven, gaat Housing First over de vrijheid om te zijn. Het laat zien wat instituties kunnen doen als ze vertrouwen geven en verantwoordelijkheid nemen: de voorwaarden scheppen waaronder mensen hun eigen leven kunnen leiden.
Juha hamert tijdens ons gesprek consequent op het belang van vertrouwen. Hij windt zich zichtbaar op over de gedachte dat mensen er zelf voor zouden kiezen om op straat te leven. In meer dan tien jaar werk, zegt hij, heeft hij nog nooit iemand horen zeggen: “ik wilde graag een leven op straat, met drugs.”
Maar juist dat systeem staat onder druk. Na de verkiezingen van 2023 werd er flink bezuinigd op sociale zekerheid en het daklozenbeleid. Het geld voor het ontwikkelwerk van Y-Säätiö werd meer dan gehalveerd. Je hoeft geen genie te zijn om te bedenken wat dat betekent, zucht Juha. In 2025 nam de dakloosheid sterk toe. Gemeenten wijzen ook op stijgende woonlasten, oplopende werkloosheid en lange wachttijden voor hulp.
Ik vraag hem of crowdfunding een uitweg kan zijn.
Absoluut niet.
Tijdens een werkbezoek aan San Francisco zag hij hoe Amerikaanse collega’s een groot deel van hun tijd kwijt waren aan het binnenhalen van geld. Hij wil zijn tijd niet besteden aan fondsenwerving, maar aan het helpen van mensen.
Waar ziet hij dan wel een oplossing, vraag ik voorzichtig.
In dezelfde Noordse verzorgingsstaat die nu onder druk staat. Juha is ervan overtuigd dat de wal uiteindelijk het schip zal keren. Wanneer de overlast op straat toeneemt, denkt hij, zullen mensen opnieuw ontdekken dat dakloosheid niet alleen een morele kwestie is, maar ook raakt aan hun eigen leefomgeving.
Alleen is een systeem sneller afgebroken dan opgebouwd.
Wat betekent dit voor Nederland?
“Ons model biedt een aantal bijzonder krachtige instrumenten voor de lange termijn, maar neemt de financiële, architectonische of democratische dilemma’s die inherent zijn aan gebiedsontwikkeling niet weg”, antwoordt By & Havn als ik vraag wat Nederlandse steden van Kopenhagen kunnen leren.
Toch ga ik een poging wagen. Wat me achteraf het meest opvalt, is dat de overheid betrokken blijft: bij de grond, na de tender en na oplevering. In Nederland doen we op die momenten vaak een stapje terug.
Dat begint bij de grond. In Nordhavn is die van het ontwikkelbedrijf, dat in decennia denkt in plaats van in losse transacties. Wat vandaag wordt gebouwd, bepaalt mede wat de grond morgen oplevert. Kwaliteit is daarmee niet alleen kostenpost, maar een verdienmodel. Nederlandse gemeenten voerden lang actief grondbeleid, maar na de crisis van 2008 trokken veel gemeenten zich terug. Grond werd een risico op de begroting. Het Deense model is ook niet zonder risico: er wordt vooraf veel geld geleend, en schommelingen in de rente slaan direct door in de businesscase. Het vraagt een overheid die het lang volhoudt. Maar het levert ook iets op dat wij gaandeweg kwijt zijn geraakt: een overheid met een direct financieel belang bij een goede wijk. Al is een aantrekkelijke wijk nog niet automatisch een betaalbare wijk.
Dan de tender. In Nederland leggen gemeente en ontwikkelaar hun afspraken vaak al vroeg vast, in een anterieure overeenkomst of in de koopovereenkomst na gunning. Daarna ligt de uitwerking grotendeels bij de ontwikkelaar. De gemeente blijft toetsen, maar komt meer op afstand te staan. In Stockholm krijgt de winnaar eerst de tijd om samen met de gemeente een plan uit te werken. De bouw kan van start gaan als het plan voor beide partijen uitvoerbaar is en waarmaakt wat is beloofd. Zo ontstaat de flexibiliteit om te sleutelen aan het programma, de ambities en de financiële uitgangspunten als de situatie daarom vraagt. Zonder daarbij de oorspronkelijke doelen los te laten. Juridisch kan dat in Nederland ook. Het verschil zit in het moment waarop de overheid haar invloed uit handen geeft.
En dan de oplevering. In Royal Seaport meten ze jaarlijks of de woningen écht zo zuinig zijn als berekend. In Nordhavn wilden bewoners barbecues in hun gemeenschappelijke voortuin. Die kwamen er, maar er werd nauwelijks gebarbecued. Dus By & Havn verving ze door tafels en banken. En Oodi vraagt gebruikers voortdurend of een voorziening nog nuttig is. Dat geldt zelfs voor het gebouw. De draaideur bij de zuidingang hield geen stand: te veel bezoekers en te ijzige Finse winters. Hij werd vervangen door een tochtsluis met gewone deuren.
Dat kan alleen als er na oplevering nog iemand verantwoordelijk is en daar geld voor heeft. In Nederland sluit de grondexploitatie zodra de laatste kavel verkocht is. De projectorganisatie is dan vaak al vertrokken. Beheer en onderhoud nemen het over, maar staan op grotere afstand van het project. De kennis van de keuzes die eerder zijn gemaakt, verhuist niet vanzelf mee.
Het antwoord dat ik onderweg steeds kreeg, vond ik eerst wat makkelijk: vraag de mensen wat ze willen. Alsof je de verantwoordelijkheid voor een goede stad zomaar bij de bewoners kunt neerleggen. Maar zo bedoelden Örjan, Alexander en Harri het niet. Je vraagt mensen wat ze willen, en je probeert te begrijpen wat daarachter zit. Wie om een schommel vraagt, zoekt misschien avontuur. Vervolgens is het aan de ontwerpers om die behoefte te vertalen naar een plek. En daarna blijf je kijken naar wat mensen daadwerkelijk doen. Op een plankaart is een verlaten parkeerterrein niets waard, terwijl kinderen uit de buurt er elke middag voetballen.
En soms is de conclusie dat er niets hoeft te veranderen. Op mijn laatste middag in Helsinki strijk ik met een kop koffie neer in het gras, naast een groepje picknickende studenten. Dan zie ik ineens grafstenen tussen het groen. Het park blijkt een oude begraafplaats, waar onder meer slachtoffers van de pestepidemie uit 1710 begraven liggen. De inwoners noemen het Ruttopuisto: het Pestpark.
Ruttopuisto, Helsinki. "Dankbaarheid verdient het stof van hem die in het geluk van een vriend zijn eigen geluk vond" (1793).
Het antwoord op de vraag wat Nederland kan leren, is volgens mij niet dat ze in het Noorden beter ontwerpen. Ook daar pakken wijken anders uit dan gedacht, zoals Ørestad laat zien. En ook daar staan zorgvuldig opgebouwde systemen onder druk, zoals Juha vreest in Finland. Maar wat Kopenhagen, Stockholm en Helsinki wél laten zien, is dat vrijheid niet vanzelf ontstaat. Ze is het resultaat van keuzes die worden gemaakt, nagekomen en steeds opnieuw tegen het licht worden gehouden. Ze rust niet op de afwezigheid van instituties, maar op instituties die verantwoordelijkheid nemen, ook wanneer de stad allang is opgeleverd.
